На сегодняшний день рынок недвижимости практически  замер в ожидании того, что же с ним будет чуть позже. Как и ранее, риэлтеры и эксперты на сегодня разделены на 2 враждующие между собой группировки: те, кто соответственно играет на определенное повышение, и те, кто считает, что такой большой так называемый “украинский пузырь” недвижимости так и будет  продолжать сдуваться.

Абсолютно ни один эксперт не  берется однозначно утверждать о том, что в самые ближайшие полгода или даже один год, данный рынок, то есть соответствующие цены на покупаемую недвижимость и довольно таки реальный спрос, очень  существенно вырастет или же наоборот круто опустится. Пока очевидным есть только одно: коррекция на соответствующее понижение так и продолжается.

Если посмотреть на динамику данных цен всего за последний год в самых основных городах Украины, то непосредственно станет очевидным тот факт, что: с абсолютно разной активностью все цены продолжают все еще пикировать. Больше всего, а именно на 7–18%, стоимость одного квадратного метра проседает в достаточно  экономически развитых регионах, где недвижимость до недавнего кризиса была невероятно максимально переоценена.

Так, примером, в Донецке подобное падение цен на жилье за последний год  уже начало превышать рубеж 16%. Такая же динамика также наблюдается и в одном из довольно таки  дорогих по своей стоимости жилья городе – в Одессе. Почти такая же ситуация разворачивается и в Луганске, Львове, Виннице. Еще более резко упали цены в Запорожье и вообще невероятно рекордно – в городе Харькове, где ценовое так называемое “проседание” уже смогло превысить рубеж  20%.

Значительно медленней пикируют свои цены в Киеве, что можно списать на его именитый столичный статус и значительно более глубокий психологический шок для всех владельцев квартир, которые еще не могут привыкнуть с новыми реалиями нашего мира. Падают, но пока еще не достаточно стремительно, как это происходит во всех  иных мегаполисах, цены и в городе Днепропетровске.

Сейчас наступил в России такой этап развития экономики, когда начинает прослеживаться тенденция высоких темпов инфляции, при этом подвержена значительным рискам инвестиционная деятельность. К снижению инвестиционной активности это привело на рынке недвижимости. Обусловило процесс свертывания строительства ограниченность инвестиционных ресурсов, свертывание строительства произошло в большей части отраслей экономики.

Тем не менее,  рынок недвижимости является очень  интересным  для потенциальных инвесторов:   
   – у инвестора имеется пакет прав, при приобретении недвижимости, а другие объекты инвестирования, традиционно, не влекут право собственности;

– инвестиции в недвижимость имеют некоторую степень сохранности, определенной безопасности и возможностью постоянного контроля со стороны инвестора;

–  инвестиции в недвижимость, могут сохранить средства от инфляции;
– рынок недвижимости характеризуется большими размерами и низкой степенью освоения.

На сегодняшний день рынок недвижимости характеризуется несколько сниженной инвестиционной активностью.

   По причине высокой цены за приобретенную недвижимость, реализация в сфере недвижимости инвестиционных проектов, проводится с помощью привлечения заемного финансирования.

Финансирование инвестиций в недвижимость основывается на некоторых факторах, которыми являются:

  – отсутствие достаточного количества собственного капитала инвестора, для целей единовременной оплаты за недвижимость, так как в отличие от акций, например, недвижимость не подлежит делению, следовательно,  потребуются значительная денежная сумма для совершения сделки единовременно;
   – потребность в достаточной оплате управления, как следствие повышение его качества, общего достаточно качественного управления недвижимостью;
   – для проведения процессов распределения риска стремление управлять определенным количеством объектов недвижимости на основе многообразия объектов вложений, а также снижения конкуренции;

– финансовый левередж с положительным значением (финансовый доход превышает ставку процента по кредиту).

Правительством будет проведен отбор компании, которые смогут выполнить строительство доступного жилья, отбор будет проведен в рамках конкурса. Основным требованием, которое будет предъявлено к компаниям, занимающимся застройкой, является обеспечение строительства доступного жилья по такой стоимости, которая не будет превышать стоимость определенную по нормативам.

 За счет как государственного, так и местного бюджетов происходит финансирование программы «Доступное жилье», а также за счет личных финансовых средств.

 На строительство такого  доступного жилья расходы должны находится  в пределах 0,5% от общей суммы ВНП. На реализацию этой программы в этом году необходимо выделить сумму в  500 млн, однако внесено не было изменений в бюджет. В перспективе планируется выделить около  4,7 млрд грн. на строительство доступного жилья, а это всего составит полпроцента от уровня ВВП.

Государство будет предоставлять единоразовую денежную помощь  на основе пилотных проектов людям, которая в качестве первоочередного взноса будет использоваться.

Если Вы имеете в своем распоряжении просторную квартиру, Вам необходимо доплатить за нее. Налог на недвижимость все-таки введут в действие, то есть по 10 гривен за каждый определенный сверхнормативный метр. Правда, какой же все-таки будет необлагаемая площадь, так и не стало никому  понятно.

Еще в конце августа этого года вице-премьер Колесников Борис в одном из своих интервью одному для печатных изданий поведал, что подобный необлагаемый минимум – это около 40 квадратных метров всей жилой площади на одного  человека. Через неделю сам глава правительства Азаров Николай в прямом эфире известного телеканала “Интер” поведал свою версию о том, что все это абсолютная неправда на счет 40 метров. Так как  нормы Налогового кодекса представляют собой  введение данной ставки более 100 квадратных метров в едином городе, то соответственно жилая площадь непосредственно облагается, и больше  200 квадратных метров соответственно в селе. Конечно же, из данных двух заявлений населению Украины абсолютно не понятно, по какому правилу все-таки будут рассчитывать данный  налог на недвижимость.

Для того чтобы можно было успокоить всех владельцев недвижимости, стоит подчеркнуть тот факт, что все же облагаться налогом непосредственно  будет только лишь жилая площадь. Данное  определение было заложено непосредственно в самом проекте Налогового кодекса. Как правило,  жилая площадь квартиры  составляет приблизительно 70% всей площади, причём в достаточно старых домах такой  показатель даже ещё меньше. К примеру, в так называемых “хрущёвках” общая площадь всех квартир значительно приближена к стандартам:

Однокомнатная квартира составляет 30-32 квадратных метра, при том, что жилая площадь из них составляет около 16,5-17,5 кв. м.. В свою очередь двухкомнатная квартира составляет приблизительно 42-44 квадратных метра и 30 кв. м. жилой площади, а трехкомнатная квартира соответственно 56 квадратных метров и 42 кв. м. своей жилой площади.

И если в последнем варианте Налогового кодекса ничего не изменится, то таких квартир волноваться будет нечего, так как их метраж не дотягивает до минимума.

На данный момент, загородная недвижимость приобретает огромную популярность. При этом коттедж или особняк используется в качестве постоянного места жительства, а не только, как коттедж для летнего отдыха. Вместо квартиры в многоквартирном здании 53% граждан Украины выбрали бы собственный дом за городом.

На сегодняшний день рынок загородной недвижимости, по мнению  экспертов является самым перспективным в Украине. Рынок входит в новый этап развития. Происходит его превращение  в рынок предложения из покупательского рынка. Качество домов улучшается, появляется жесткая конкуренция объектов, при этом предложения становятся разнообразнее. В скором времени будет расти спрос на коттеджи  в Украине, таким образом, цены будут  расти на них тоже. Собственный  дом, возведенный  уже сегодня, станет воплощением давней мечты, в сочетании с оптимальным вложением средств.

Дома в коттеджных поселках ежегодно имеют уменьшение площади, на данный момент она составляет всего 250-350 кв. м. Традиционно, интересуются домами в  два этажа и  площадью около 15 – 40 и более соток придомового участка.

Самая большая проблема ипотечного кредитования заключается в абсолютной недостаточности долгосрочных финансовых ресурсов. Главный источник долгосрочных средств находится во вкладах частных вкладчиков. Тем не менее, на данный момент у населения нет доверия к банкам, а в особенности к коммерческим банкам. В 1998 году финансово-экономический кризис являлся причиной значительного уменьшения реальных доходов населения, привел к обесцениванию сбережений, а также к оттоку частных вкладов в сбербанк. Еще одна проблема при оценке платежеспособности потенциального заемщика полностью исходит из его реальных доходов. Теневой сектор в экономике достаточно велик, у потенциальных заемщиков официальные доходы не высокие, что в значительной степени затрудняет принятие решений коммерческими банками по кредитам. Введение при ипотечном кредитовании населения продуманной государственной налоговой политики будет способствовать выведению реальных доходов граждан. Однако в налоговом законодательстве не принимается быстрых изменений.

Гости столицы потеряли работу и уезжают из  Киева. Это становится причиной повышения предложения, а также соответственно и  паления цен. Если рассмотреть продажу квартир, то цена в пределах $50 тысяч, выставленная за 1-комнатную, не будет интересовать клиентов, так как у людей отсутствуют деньги, и отсутствует возможность взять  кредит.

 Осталось ждать недолго того времени, когда  цена в $30—40 тысяч будет  правилом за однокомнатную квартиру. Это просто реалии теперешнего кризиса. За аренду цена до февраля будет падать еще на 20%. Теперь можно взять в аренду однокомнатную квартиру всего за  $200. 

Тем, кто  арендует квартиру, можно порекомендовать указать цены в гривне. Бывают случаи, когда владельцы квартиры  отказываются от такого предложения, в этом случае собирайте вещи и переезжайте в другую квартиру. Ведь на сегодняшний день предложения более, чем достаточно.

Если вы обладаете некоторым  количеством финансовых средств, выделенные на покупку квартиры, то можете не спешить с покупкой. Поскольку в период с весны, начнется падение цен до уровня 2003 года.

На положительное решение инвесторов, а также на стоимость собственности оказывается непосредственное влияние со стороны условий финансирования – ставки процента, срока амортизации, уровня заемного финансирования и многого другого.

 Платой за пользование кредитом является ставка процента. кредит становится более привлекательным для инвестора при несколько низкой ставке процента.

 От величины ссуды напрямую зависит, на каком уровне находится  заемное финансирование. Более эффективным становится заемное финансирование при большей ссуде.

Для выбора предельной суммы кредита есть некоторые критерии:
   – при низких процентных ставках критерий основывается доле заемных средств в общем объёме капитальных вложений, которые были сделаны в недвижимость. Для особенно осторожных инвесторов, такая доля, как правило, составляет 70 %;

 – при высоких процентных ставках критерий основывается на коэффициенте покрытия долга.

Сроком погашения кредита является срок амортизации. Меньшими становятся периодические платежи при большей длительности такого срока. В случае оплаты в течение длительного срока суммарные платежи будут больше.

Гражданами Украины проявляется огромнейший интерес к заграничной недвижимости, они даже не обращают никакого внимания на  кризис. Ростом спроса украинцев на заграничные дома был отмечен январь 2009 года, рост был в три раза, если сравнивать с показателями, которые наблюдались годом раньше.

 Среди европейских стран, особым спросом, пользуются всего три государства, где  основной фактор для их востребованности заключается в наличии моря. Это Болгария, Италия и Испания. Украинцами большее предпочтение к Болгарии. Недвижимость в этой стране более доступна, чем в других европейских странах, здесь имеется и ласковое, и теплое море.

 Максимальный рост цен в Болгарии был в прошлом году всего до 15%. При этом экспертами прогнозируется в текущем году падение цен на недвижимость.

 Около 15% украинцев обладает желанием купить недвижимость в Испании. Однако было отмечен спад цен на недвижимость в Испании в 2008 году на 15-35%.

 Итальянские виллы являются привлекательными для украинских инвесторов. Объекты недвижимости в Италии около озера Комо и  Лаго Маджоре являются особенно ценными.